居抜きとは？初心者でも安心！物件選びのポイントと注意点

これから自分のお店を持ちたいけれど、「居抜き物件ってよく聞くけど、具体的にどんなものなんだろう」。「初期費用が安くなるのは魅力的だけど、前の設備をそのまま使って本当に大丈夫かな…」といった不安を抱えている方もいるでしょう。

居抜き物件の仕組みを正しく理解し、ご自身の計画に合った物件を選べば、開業の夢をスムーズに実現できます。
この記事では、初めてお店の開業を考えている方に向けて、

•  居抜き物件の基本的な意味とメリット・デメリット
• 後悔しないための物件選びのポイント
• 契約前に必ず確認すべき注意点

上記について、解説しています。

初めての物件探しは、分からないことばかりで不安も大きいかもしれません。<br />しかし、この記事を最後まで読めば、居抜き物件探しのコツが分かり、自信を持って次の一歩を踏み出せるようになります。理想のお店づくりのために、ぜひ参考にしてください。

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居抜き物件の基本を理解しよう

居抜き物件とは、以前のテナントが使用していた内装や設備がそのままの状態で残されている物件のことです。
これから自分のお店を持ちたいと考えている方にとって、開業にかかる初期費用を大幅に抑えられる可能性がある、非常に魅力的な選択肢の一つでしょう。

なぜなら、店舗をゼロから作り上げるスケルトン物件と比べ、内装工事や厨房機器、空調設備などの購入費用を大きく削減できるからです。通常であれば数百万円から一千万円以上かかることもある設備投資を抑えられるため、資金計画に余裕が生まれます。
また、工事期間が不要な分、スピーディーに開店準備を進められる点も大きなメリットだと言えるでしょう。

具体的には、元々イタリアンレストランだった物件を借りる場合を考えてみましょう。
そこには、ピザ窯やパスタマシン、業務用冷蔵庫、さらには客席のテーブルや椅子まで揃っているかもしれません。<br />これにより、高額な厨房機器の購入費用が不要となり、浮いた資金を広告宣伝費や当面の運転資金に回すといった、より戦略的な経営計画を立てることが可能になるのです。</p>

居抜き物件とは何か？

居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や設備がそのまま残された状態で、次の借り手へと引き継がれる物件を指します。
具体的には、飲食店なら厨房設備やテーブル、美容室ならシャンプー台や椅子などが該当するでしょう。通常、店舗を借りる際は「スケルトン」と呼ばれるコンクリート打ちっぱなしの状態から内装工事を行いますが、居抜きの場合はその必要がありません。

最大のメリットは、開業にかかる初期費用を大幅に抑えられる点です。例えば、飲食店の厨房機器を一から揃えると500万円以上かかるケースも珍しくなく、この費用を削減できるのは大きな魅力となります。また、内装工事の期間も短縮できるため、契約から最短1ヶ月ほどでオープンすることも可能です。

これらの設備は「造作譲渡料」として前のテナントから買い取るのが一般的で、スピーディーかつ低コストでの開業を目指す方に適した物件と言えます。

居抜き物件の歴史と語源

「居抜き」という言葉は、前の借主が「居た」状態をそのまま「抜く」、つまり引き継ぐ行為が語源になっています。
内装や厨房設備、什器備品などが残されたままの状態で、次の借主へ物件を譲渡または賃貸する取引形態を指す言葉なのです。このような形態が日本国内で特に注目を集め始めたのは、1990年代のバブル経済崩壊後のことでした。景気の低迷で撤退を余儀なくされる店舗が増える一方、新規開業者は初期投資を抑えたいという強いニーズがあり、両者の利害が一致したことで市場が大きく発展したという背景があります。

特に高額な設備投資が必要となる飲食店業界でこの方法は広く浸透し、現在では一般的な開業スタイルとして完全に定着している状況でしょう。

居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件は、開業資金を大幅に抑えられるという大きな魅力がある一方で、見落とせないデメリットも潜んでいます。
良い面だけに注目して契約を進めてしまうと、後から「こんなはずではなかった」と後悔する可能性もあるため、メリットとデメリットの両方を正しく理解することが成功への第一歩でしょう。

なぜなら、初期費用の安さというメリットの裏には、前の店舗が撤退した何らかの理由が隠れている場合があるからです。
例えば、集客が難しい立地だった、設備の老朽化で運営が困難になったなど、前のテナントが抱えていた問題点を、あなたが引き継いでしまうリスクも考慮しなくてはなりません。

具体的には、メリットとして厨房設備や内装工事で数百万円単位のコストを削減できるケースは多いです。
しかしデメリットとして、譲り受けたエアコンがすぐに故障して修理に30万円かかったり、排気ダクトの性能不足で近隣から苦情が入り、追加工事が必要になったりする事例も珍しくありません。

メリットを最大限に活かしつつ、潜在的なリスクを慎重に見極める視点が重要です。

居抜き物件のメリット

居抜き物件を選ぶ最大のメリットは、開業にかかる初期費用を大幅に削減できる点でしょう。
内装や厨房設備、空調などがすでに整っているため、スケルトン物件から店舗を構える場合に比べて、数百万円から時には1,000万円以上のコストを圧縮できます。

また、工事期間がほとんどかからないため、物件の契約から短期間でオープンできるのも大きな魅力となります。通常の店舗開業に比べて準備期間を数ヶ月も短縮し、最短1ヶ月程度で営業を開始できるケースも少なくありません。
さらに、以前の店舗の顧客がそのまま来店してくれる可能性があり、開業当初からある程度の集客を見込めるという強みを持っています。

電気やガス、水道といったインフラも整備済みのため、面倒な手続きや工事の手間が省けるのも見逃せない利点です。

居抜き物件のデメリット

メリットの多い居抜き物件ですが、いくつかのデメリットも存在します。
最も注意すべきは、残された厨房機器や空調設備の老朽化でしょう。開業後すぐに故障してしまい、数十万円単位の思わぬ修理費用が発生するケースは珍しくありません。

また、完成された内装は、裏を返せばレイアウトの自由度が低いということ。もし自店のコンセプトに合わず大規模な改装が必要になれば、かえって費用がかさんでしまう可能性も出てきます。
さらに、前の店の評判が芳しくなかった場合、そのマイナスイメージを引きずってしまう恐れがある点も無視できないでしょう。

例えば、衛生問題で閉店した飲食店の跡地などは、顧客の信頼を得るのに時間がかかるかもしれないのです。不要なリース設備の契約引き継ぎを求められる場合もあり、事前の確認が不可欠となります。

居抜き物件とスケルトン物件の違い

居抜き物件とスケルトン物件の最も大きな違いは、開業時の初期費用と準備期間にあります。
内装や設備がすでに整っている居抜き物件は、これらのコストを大幅に削減できる点が最大のメリットです。一方でスケルトン物件は、何もないコンクリート打ちっぱなしの状態から、あなたの理想とする店舗を自由に創り上げられるという魅力を持っています。

なぜなら、店舗を開業する際には、物件の契約金だけでなく、内装工事や厨房機器の購入にも多額の資金が必要となるからです。
特に飲食店では、厨房設備だけで数百万円にのぼるケースも珍しくありません。この初期投資をどれだけ抑えられるかが、事業を軌道に乗せるための重要な鍵となるでしょう。

具体的には、カフェを開業するケースを考えてみましょう。
居抜き物件なら、カウンターやテーブル、エアコン、さらには厨房の排気ダクトといった設備が残っている可能性があります。<br />しかしスケルトン物件では、壁や床の内装工事から始まり、電気・ガス・水道の配管工事まで全てを一から行う必要があり、開業費用に1,000万円以上の差が出ることも考えられるのです。

費用面での違い

居抜き物件を選ぶ最大のメリットは、開業時の初期投資を劇的に抑えられる点にあります。

何もないスケルトン物件から飲食店を開業する場合、内装工事だけで坪単価30万円から50万円、10坪の店舗なら300万円以上の費用がかかることも一般的です。しかし、居抜きであれば厨房設備や空調、テーブル、椅子などを流用できるため、これらの費用を大幅に圧縮できるでしょう。

一方で、注意すべき費用として「造作譲渡料」が存在します。これは前の経営者から内装や設備を買い取るための対価で、物件によっては数十万円から500万円を超えるケースも少なくありません。さらに、設備のリース契約を引き継ぐ費用や、老朽化した機器の思わぬ修繕費が発生する可能性も考慮しておくべきです。

表面的な安さだけでなく、これらの費用を総合的に比較検討することが成功の鍵となります。

工期や施工の違い

居抜き物件とスケルトン物件とでは、開業までの工期と施工内容に決定的な違いが存在します。
居抜きの場合、既存の内装や厨房設備を流用できるため、工期を大幅に短縮できるのが大きな魅力でしょう。

例えば、前の店舗が同じラーメン店であれば、大掛かりな防水工事や排気ダクトの設置が不要になることも。看板の交換や壁紙の張り替えといった軽微な改装で済むなら、契約から1ヶ月程度でのスピード開業も十分に可能です。

一方、スケルトン物件はコンクリート打ちっぱなしの状態から店舗を作り上げます。そのため、店舗デザインの設計から始まり、電気・ガス・水道のインフラ整備、内装工事まで、すべての工程を一から行わなければなりません。工期は最低でも3ヶ月、規模や設計によっては半年以上かかることも珍しくないのです。

このように、施工範囲の広さが工期に直接影響を与えます。

居抜き物件が適しているケース

居抜き物件は、特に初期費用を抑えてスピーディーに開業したいと考えているあなたにとって、非常に魅力的な選択肢です。
飲食店や美容室、クリニックといった専門的な設備が不可欠な業種であれば、そのメリットを最大限に享受できるでしょう。

なぜなら、開業時に最も大きな負担となる内装工事費や設備投資を大幅に削減できるからです。
ゼロから店舗を立ち上げる場合、数百万円から一千万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
しかし、居抜き物件を活用すればその費用を運転資金や広告宣伝費に回すことが可能になり、事業の安定化を早めることにつながるのです。

例えば、都内でカフェを開業するケースを考えてみましょう。
スケルトン物件からだと、厨房設備一式で200万円、内装工事に500万円以上かかることもあります。
これがカフェの居抜き物件であれば、これらの設備がすでに整っているため、初期投資を数百万円単位で節約できる可能性があるのです。

浮いた資金でこだわりの食材を仕入れたり、スタッフの研修を充実させたりできるのは、大きなアドバンテージと言えます。

開業費用を抑えたい場合

開業資金をできるだけ抑えたい方にとって、居抜き物件の活用は極めて有効な手段となります。
通常、20坪程度の飲食店をスケルトン状態から開業する場合、内装工事や厨房設備の導入で1,000万円から1,500万円ほどの初期投資が必要になることも少なくありません。

これに対し居抜き物件では、前店舗の内装や設備をそのまま、あるいは一部手直しして利用できるのが最大の利点でしょう。特に、冷蔵庫や業務用コンロ、空調といった高額な設備を「造作譲渡」として200万円～300万円程度で譲り受けられるケースも多く、新品で揃える場合に比べて数百万円のコスト削減が可能です。

結果として、総開業費用をスケルトン時の半額以下である500万円～700万円程度に抑えられる事例も存在し、資金的なハードルを大きく下げてくれるのです。

短期間で開業したい場合

できるだけ早く自分のお店を持ちたい方にとって、居抜き物件は非常に魅力的な選択肢となります。

通常、スケルトン物件から飲食店などを開業する場合、設計に約1ヶ月、内装工事に3ヶ月以上、さらに厨房機器の選定や設置まで含めると、半年から1年ほどの準備期間が必要になることも珍しくありません。一方、居抜き物件は前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継げるため、これらの工程を大幅に短縮できるのが最大の利点でしょう。
状態の良い物件であれば、契約から最短1ヶ月程度でのオープンも夢ではないのです。この期間短縮は、開業準備中に発生する空家賃や人件費といったコストを大きく削減し、早期に収益を確保できるという金銭的なメリットにも直結します。

一日でも早く事業をスタートさせたい創業者にとって、これほど大きな強みはないと考えられます。

居抜き物件を活用した成功事例

居抜き物件を上手に活用することで、開業資金を大幅に抑え、スピーディーにビジネスを軌道に乗せることが可能です。初めて独立する方や、資金面に不安を抱えている方にとって、居抜き物件は大きな成功への近道となるでしょう。前の店舗が残した設備や内装を最大限に活かしつつ、あなた独自のカラーをどう打ち出すかが成功の鍵を握ります。

なぜなら、飲食店などの開業において最も大きな負担となるのが、厨房設備や内装工事にかかる初期投資だからです。居抜き物件であれば、これらの高額な設備投資を大幅に削減できるため、浮いた資金を運転資金や広告宣伝費に充当できます。これにより開業当初の資金繰りに余裕が生まれ、より質の高いサービス提供や効果的な集客活動に集中できるでしょう。

具体的には、東京・吉祥寺でラーメン店を開業したBさんの事例が参考になります。<br />彼は以前うどん店だった居抜き物件を選び、厨房設備をほぼそのまま利用することで、通常なら1,000万円以上かかる初期費用を約400万円にまで圧縮しました。<br />削減できた資金で、こだわりの国産小麦を使った自家製麺機を導入し、SNSで「唯一無二の麺」としてアピールした結果、開業後すぐに人気店へと成長させたのです。

和食店からイタリアンへの改装事例

和食店の居抜き物件をイタリアンレストランへ改装した具体的な事例を紹介します。
東京・恵比寿にある約25坪の小料理屋だった物件は、厨房設備や排気ダクトの状態が良好でした。この既存設備を最大限活用したことで、通常なら1,000万円以上かかる開業費用を約600万円まで圧縮できたのです。和の象徴だった小上がりの座敷は解体し、新たにテーブル席を3卓設置することで、客席数を18席から26席へ増やすことに成功しました。
内装は、壁紙を明るい漆喰調のものに張り替え、照明を暖色系のダウンライトに変更するだけで、空間の印象は大きく変わります。前の店のカウンターや基本的な厨房レイアウトを活かしつつ、部分的な改装で全く異なる業態へ生まれ変わらせた、居抜き活用の好例といえるでしょう。

造作譲渡でコスト削減した事例

造作譲渡を活用して、実際に開業費用を大幅に抑えたケースを紹介します。
例えば、東京都内でイタリアンレストランの開業を目指したAさんの場合、スケルトン物件からの内装工事では初期費用が1,500万円を超える試算でした。そこで居抜き物件に切り替えて探したところ、閉店した洋食店の物件が見つかります。厨房設備やダクト、空調などが良好な状態で残っており、造作譲渡価格は300万円。
Aさんは内装デザインを一部変更し、テーブルや椅子を新調するための追加費用200万円をかけました。それでも合計費用は500万円に収まり、当初の計画より1,000万円もコストを削減できたのです。さらに、工事期間が短縮されたことで、予定よりも2ヶ月早くオープンできた点も大きなメリットと言えるでしょう。

居抜き物件に関するよくある質問

居抜き物件を具体的に検討し始めると、「この場合はどうなるの？」といった細かな疑問がたくさん出てくるものです。特に、契約や費用に関する専門的な事柄は、初めて開業する方にとって不安を感じやすいポイントではないでしょうか。
ここでは、多くの方が抱く居抜き物件に関するよくある質問について、わかりやすく回答します。

なぜなら、こうした疑問点を一つひとつ解消しておくことが、後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな開業へと繋がるからです。
物件探しの段階で正しい知識を身につけておけば、交渉を有利に進められたり、予期せぬ出費を避けられたりする可能性も高まるでしょう。
安心して事業をスタートさせるためにも、事前の情報収集は非常に重要です。

例えば、「造作譲渡代金の支払いはどのタイミングで行うの？」といったお金に関する質問や、「前の店のリース品が残っている場合、引き継ぎは必須？」といった設備に関する疑問がよく寄せられます。<br />また、「居抜きで入居した後、内装を自由に変更しても良いのか」といった運営上のルールや、「万が一閉店する際の原状回復義務はどうなるのか」といった撤退時の注意点も、契約前に必ず確認しておきたいポイントです。

居抜き物件の選び方のポイント

居抜き物件を選ぶ際は、まず厨房設備の動作確認が不可欠です。

特に耐用年数が8～10年とされる業務用冷蔵庫や空調設備は、修理に数十万円かかることもあるため、専門業者によるチェックが安心でしょう。次に、前店舗の閉店理由を調査することが大切になります。
単なる移転ではなく、立地や近隣トラブルが原因だった場合、同じ問題に直面する可能性があるため注意を要します。インターネット上の口コミサイトで評判を調べるのも一つの手です。
さらに、造作譲渡契約の対象範囲を明確にしなければなりません。

リース契約中の設備が含まれていないか、譲渡品リストと現物が一致しているかを自分の目で確かめるべきです。見落としがちなグリストラップの容量や清掃状態の確認も、後の運営コストに直結するため重要なポイントとなります。

居抜き物件の契約時の注意点

居抜き物件の契約は、「造作譲渡契約」と「賃貸借契約」の2つが絡むため、慎重な確認が求められます。

まず造作譲渡契約では、譲り受ける厨房機器や内外装の範囲を詳細なリストで明確にしましょう。
特に高額な業務用冷蔵庫などがリース契約でないか、正常に動作するかは引き渡し前に必ず確認してください。譲渡後に発覚した故障の責任の所在を定める契約不適合責任の条項も重要となります。数十万円から数百万円に及ぶ譲渡料の妥当性も検討すべきでしょう。

次に、物件オーナーとの賃貸借契約では、そもそも新しい借主として入居を承諾してくれるかが大前提です。退去時の原状回復義務の範囲も確認が不可欠で、スケルトン状態での返却を求められると、将来的に多額の費用が発生する可能性も考慮しておきましょう。

まとめ：居抜き物件で夢の開業へ！成功への最終チェック

今回は、これから居抜き物件での開業を検討している方に向けて、

• 居抜き物件のメリットとデメリット
• 失敗しないための物件選びのポイント
• 契約時に確認すべき注意点

上記について、解説してきました。

居抜き物件は初期投資を大幅に削減できる魅力的な選択肢ですが、その一方で慎重な確認が成功の鍵を握ることも事実です。
前の店舗から引き継ぐ設備の状態や、本当に必要なものが揃っているかを見極める必要があるためでしょう。多くの情報を前にして、何から手をつければ良いか迷う気持ちもよく分かります。

この記事で紹介したチェックポイントを参考に、ご自身の目で一つひとつ丁寧に確認していくことが、後悔しない物件選びにつながります。
これまで描いてきたお店の夢や、情報収集に費やした時間は、決して無駄にはなりません。その努力こそが、理想の物件を見つけ出すための確かな道しるべとなるのです。

物件の特性を正しく理解して賢く活用すれば、開業はよりスムーズに、そして成功へと大きく近づくはずです。希望に満ちたスタートが、すぐそこまで来ています。まずは気になる物件をいくつか見つけて、内見の約束を取り付けてみましょう。

筆者は、あなたの挑戦が素晴らしい未来へつながることを心から応援しています。

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